di Erasmo Lucio Procaccini*
Il condominio oggi è un ente di gestione disciplinato dal Codice Civile, dalle norme di attuazione dello stesso e dalla legge 11 dicembre 2012 n. 220 (“Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”), che ha riformato alcuni aspetti della materia, recependo gran parte della giurisprudenza svecchiandone la disciplina.
In base all’art. 1117 c.c., sono parti comuni dell’edificio, se il contrario non risulta dal titolo: le scale, l’atrio, le facciate, il suolo su cui sorge l’edificio, i muri maestri, ecc..Tale comunione è forzosa, ossia un proprietario non può rinunciare al diritto su tali parti comuni per sottrarsi al pagamento delle spese.
Il rapporto tra il valore della proprietà di ciascun condomino e il valore dell’intero condominio è espresso in millesimi riportati in apposite tabelle millesimali. Le tabelle millesimali si utilizzano per la ripartizione delle spese condominiali, per la determinazione delle maggioranze di costituzione delle assemblee e per le votazioni delle delibere.
Le tabelle millesimali sono anche utilizzate per ripartire le rendite comuni ad esempio immobili a proprietà indivisa tra i condomini (alloggio portiere ed altri locali comuni). Le stesse tabelle servono anche per ripartire i benefici fiscali in detrazione (leggi crediti di imposta per detrazioni fiscali ristrutturazione edilizia, risparmio energetico ed oggi bonus facciate e bonus 110 %).
Ma in fondo cosa sono queste tabelle se non le quote di partecipazione al Condominio assimilabili sotto tutti i punti di vista alle quote di partecipazione ad una società.
Solo con questa logica si potrebbe riconoscere al condominio una personalità giuridica per assimilarlo dal punto di vista civilistico ma principalmente fiscale ad una società a responsabilità limitata.
I giuristi potrebbero trovare le formule per collegare tali proposte alle norme del nostro Codice Civile e ottenere un enorme semplificazione principalmente dal punto di vista fiscale.
Oggi di fatto il condominio è soggetto di imposta per le imposte patrimoniali tipo IMU essendosi resi conto i Comuni che è obiettivamente molto più semplice chiedere ad un solo soggetto il dovuto ( Leggi al Condominio ) invece che spesso a diverse decine di persone fisiche o giuridiche.
Il condominio è anche sostituto di imposta verso i propri dipendenti, verso lavoratori autonomi e imprese e quindi obbligato a rispettare tutti gli adempimenti richiesti dalla normativa fiscale.
Al contrario il condominio non è nella possibilità di denunciare i propri redditi ottenuti dai fabbricati ad esso intestati in quanto i redditi da fabbricati a proprietà indivisa, escludendo minimi esoneri, vanno denunciati dai singoli condomini per la loro quota anche se essa spesso è pari a poche decine o centinaia di euro.
Situazione simile si verifica per i crediti d’imposta, detrazioni e oggi molto più semplicemente Bonus Fiscali vari. Non è il condominio nel suo insieme che può beneficiarne ma i singoli condomini per la quota di loro competenza.
Questi ultimi due aspetti sono un enorme complicazione per gli amministratori di condominio che devono determinarli e comunicarli ai singoli condomini in particolar modo alla luce degli ultimi crediti d’imposta molto variegati tra loro.
Lo sono per i contribuenti che devono compilare decine di righe nelle proprie dichiarazione dei redditi ma anche per l’Agenzia delle Entrate che deve adeguarsi a queste normative con adempimenti di vario tipo ricevendo apposite comunicazioni dagli amministratori di condominio sempre più complicate e con maggiori dati.
Riconoscendo una personalità giuridica al condominio tutto questo potrebbe essere enormemente semplificato se non addirittura eliminato con vantaggi per tutti e per tutto
Il sistema paese incapace ormai di sopportare queste enormi burocrazie.
La personalità giuridica ai condominii potrebbe semplificare e definire finalmente una normativa univoca relativa alla tenuta della contabilità con un principio di competenza adeguato alle situazioni, e una contabilità ordinaria in partita doppia come per le società. Far emergere veramente una chiara trasparenza nelle Entrate e Uscite e una tracciabilità nei movimenti contabili limitando al massimo i movimenti in contanti.
Ci sarà qualcuno che prenderà in considerazione queste mie osservazioni con la prospettiva di portarle a diventare normativa vigente presentandole nelle opportune sedi.
*Amministratore di Condominio in Roma
