Chi eredita una casa potrebbe pagare meno imposte del previsto. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’agevolazione “prima casa” può spettare anche quando l’immobile è censito su due particelle appartenenti a Comuni diversi. Una novità che interessa molte successioni e che evita, in presenza dei requisiti previsti dalla legge, un aggravio fiscale dovuto a una semplice particolarità catastale.
A fare chiarezza è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 145 del 14 luglio 2026. Il documento conferma che la particolare configurazione catastale dell’immobile non impedisce, di per sé, di beneficiare dell’agevolazione “prima casa”. Se ricorrono le condizioni previste dalla legge, infatti, il beneficio può estendersi all’intero fabbricato, evitando un aggravio fiscale che avrebbe pesato sulle famiglie.
Si tratta di un chiarimento importante, soprattutto per chi eredita abitazioni costruite al confine tra due Comuni o interessate da particolari vicende catastali.
Quando il Catasto considera due immobili quella che in realtà è una sola casa
Il caso esaminato dall’Agenzia riguarda un’abitazione lasciata in eredità alla moglie e ai tre figli del proprietario.
La famiglia utilizza un unico fabbricato composto dall’abitazione principale e da due garage. Dal punto di vista catastale, però, la casa risulta censita su due particelle edilizie appartenenti a due diversi Comuni catastali.
Proprio questo elemento impedisce l’accorpamento catastale. Da qui nasce il dubbio: l’agevolazione “prima casa” spetta sull’intero immobile oppure soltanto su una delle due particelle, con il rischio di pagare più imposte sulla restante parte?
Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate
Con la risposta n. 145/2026 l’Agenzia chiarisce che la particolare configurazione catastale non impedisce, da sola, di ottenere il beneficio.
L’agevolazione “prima casa” può essere riconosciuta sull’intero immobile anche se le particelle catastali appartengono a due Comuni diversi e non possono essere fuse.
Il beneficio non è automatico. Oltre ai requisiti previsti per l’agevolazione “prima casa”, le due particelle devono rappresentare, nella sostanza, un’unica abitazione.
In sostanza, ciò che conta è la reale natura dell’immobile e non la sola rappresentazione catastale.
L’adempimento indispensabile per ottenere il beneficio
L’agevolazione non si applica automaticamente. Per ottenerla, gli eredi devono presentare la specifica pratica catastale prevista dall’Agenzia delle Entrate, che consente di qualificare le due particelle come “unite di fatto ai fini fiscali”. La procedura è possibile solo se le due porzioni non hanno una propria autonomia funzionale e reddituale.
Una volta registrata la variazione, negli archivi catastali viene inserita un’annotazione che certifica l’unione di fatto delle due porzioni (“Porzione di u.i.u. unita di fatto…”), consentendo di considerarle un unico immobile ai fini fiscali.
In questo modo, pur rimanendo catastalmente distinte perché appartenenti a due Comuni diversi, le due particelle vengono considerate un unico immobile ai soli fini fiscali e possono beneficiare dell’agevolazione “prima casa”, sempre che risultino soddisfatti tutti gli altri requisiti previsti dalla normativa.
Agevolazione estesa anche al garage
Il chiarimento interessa anche le pertinenze.
Nel caso esaminato dall’Agenzia, oltre all’abitazione, l’agevolazione spetta anche a uno dei due garage censiti in categoria C/6. Si applicano, infatti, le regole ordinarie della “prima casa”, che riconoscono il beneficio per una sola pertinenza appartenente a ciascuna delle categorie catastali ammesse (C/2, C/6 e C/7).
Successione, quando si può presentare il Modello 4 cartaceo
La risposta dell’Agenzia contiene anche un‘indicazione operativa.
Si tratta di un’eccezione rispetto alla procedura telematica normalmente prevista per la dichiarazione di successione.
Gli eredi possono presentare la dichiarazione di successione con il Modello 4 cartaceo, indicando entrambe le particelle catastali secondo le modalità illustrate nella risposta.
Una volta registrata la dichiarazione, dovranno poi richiedere la voltura catastale entro i successivi trenta giorni.
Agevolazione prima casa: requisiti
Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate non modifica le regole già previste dalla normativa. Per beneficiare dell’agevolazione in caso di successione, infatti, è necessario che almeno uno degli eredi possieda i requisiti richiesti dalla legge.
In particolare, il beneficiario non deve essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un’altra casa situata nello stesso Comune. Inoltre, non deve aver già usufruito delle agevolazioni “prima casa” per un altro immobile su tutto il territorio nazionale, salvo che ricorrano i casi in cui la normativa consente di mantenere il beneficio.
L’agevolazione, infine, non spetta per le abitazioni considerate di lusso, cioè quelle appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
Se almeno uno degli eredi possiede questi requisiti e vengono rispettate anche le condizioni indicate dall’Agenzia delle Entrate per le particelle “unite di fatto ai fini fiscali”, le imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa, con un risparmio fiscale significativo.
